Налоговый вычет при продаже квартиры: правила оформления и получения

Налоговый вычет при продаже квартиры

При продаже жилой недвижимости собственник должен заплатить подоходный налог от полученного дохода. Но чтобы уменьшить налоговую нагрузку на граждан при продаже жилья законодательство предусматривает имущественные вычеты. О порядке применения этого вычета рассказывается в данной статье.

Доход, не подлежащий налогообложению

Доход от продажи квартиры (дома) не подлежит налогообложению, если квартира находилась в собственности гражданина не менее трёх лет.

Обратите внимание! Для квартиры, приобретённой с 01.01.2016, минимальный срок владения увеличен до пяти лет.

Но минимальный трёхлетний срок владения квартиры, при котором не уплачивается налог, сохраняется, в случае:

  • если право собственности на квартиру возникло в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника;
  • если право собственности на квартиру возникло в порядке приватизации;
  • если право собственности получено в результате передачи квартиры по договору ренты (пожизненное содержание с иждивением).

Важно знать, с какого момента отсчитывать данный срок минимального владения. По общему правилу собственность возникает с момента регистрации в Росреестре.  Поэтому трёхлетний срок минимального владения нужно отсчитывать с даты указанной в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру.

Но, есть случаи, когда дата возникновения право собственности возникает раньше, чем указано в свидетельстве (в силу закона).

  1. Квартира считается принадлежащей наследнику со дня открытия наследства (смерти наследодателя);
  2. Квартира, купленная в кооперативе, принадлежит владельцу со дня уплаты последнего пая;
  3. Квартира, приватизированная до вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  т.е. до 23.01.1998 принадлежит собственнику с момента приватизации (дата, указанная в договоре о приватизации).

Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры

Налоговый вычет при продаже квартиры может быть двух видов и налогоплательщик по своему усмотрению может выбрать наиболее выгодный для себя вариант.

Фиксированный налоговый вычет

Первый способ налогового вычета – это имущественный вычет в виде фиксированной суммы в 1 миллион рублей.

При этом способе вычета можно уменьшить налоговую базу на 1 млн рублей.

Рассмотрим на примере, данный способ. Допустим, официальная цена продажи квартиры 2 млн рублей, от этой суммы вычитаем 1 млн рублей и умножаем на 13% подоходного налога.

2 млн – 1 млн = 1 млн *13%= сумма налога 130 тыс. рублей.

Налоговый вычет на сумму произведённых расходов

Второй вариант – это вычет на сумму фактически произведённых и подтверждённых расходов, которые понёс налогоплательщик при покупке данного жилья.

Например, квартира была приобретена в 2014 г. за 2,6 млн рублей, а продана в 2015 г. за 3 млн рублей.

Налогоплательщик может воспользоваться данным вычетом и получается 3 млн р. – 2,6 млн рублей =400 тыс. *13*= сумма налога 52 тыс. рублей.

Обратите внимание! Поскольку стоимость продажи квартиры в этом случае незначительно превышает расходы на приобретение данной квартиры, то такой вариант вычета выгоднее для налогоплательщика, чем вычет фиксированной суммы.

Если же будет выбран вычет фиксированной суммы в 1 млн рублей, то налог будет больше (3 млн р. – 1 млн р. = 2 млн р. *13% = сумма налога 260 тыс. рублей).

Поэтому прежде чем выбрать способ налогового вычета, рекомендуем обратиться за консультацией к специалисту по налоговому праву.

Обратите внимание! Для того чтобы можно было воспользоваться налоговым вычетом в сумме произведённых расходов нужно собрать и представить в налоговую инспекцию документы подтверждающие расходы. Это такие документы, как договор купли-продажи квартиры, акт приёмки-передачи, платёжные документы.

Стоит добавить, что к понесённым расходам, кроме непосредственной стоимости квартиры, могут быть отнесены услуги риэлтера, проценты по ипотечному кредиту.

Оформление вычета в налоговой инспекции

Для получения имущественного налогового вычета при продаже квартиры нужно подать в налоговую инспекцию декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи жилья. Налоговая декларация по форме 3-НДФЛ вместе с документами о продажи  подаётся обязательно независимо от цены продаваемой квартиры, даже когда налоговый вычет превышает стоимость по договору.

Обратите внимание! Не нужно подавать налоговую декларацию только в случае владения квартирой более трёх лет.

Налоговый вычет при продаже квартиры индивидуальным предпринимателем

Закон предусматривает, что индивидуальный предприниматель не сможет воспользоваться имущественным вычетом при продаже квартиры, которая использовалась для предпринимательской деятельности.

Обратите внимание! Если гражданин предприниматель продаёт личную квартиру, в которой он жил со своей семьёй и использовал по назначению, то он имеет право на вычет (т.к. это некоммерческое жильё).

Право на имущественный вычет неоднократно

На использование имущественного налогового вычета при продаже квартиры законом не предусмотрено ограничений, т.е. пользоваться вычетом можно неоднократно. Но, фиксированный имущественный вычет в пределах одного налогового периода (календарный год) ограничен суммой в 1 млн рублей. Поэтому, если владелец в одном календарном году продаёт несколько квартир, то фиксированный налоговый вычет будет не больше 1 миллиона рублей.

Итак, налоговое законодательство предусматривает, что при продаже жилой недвижимости граждане должны уплатить подоходный налог. Но, вместе с тем закон даёт возможность минимизировать данный налог, используя имущественные налоговые вычеты.